Những vấn đề nhà đầu tư cần lưu ý trước khi ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng, văn phòng

Một trong những điều kiện tiên quyết để triển khai dự án đầu tư đó là nhà đầu tư phải […]
admin2
22/12/2021

Một trong những điều kiện tiên quyết để triển khai dự án đầu tư đó là nhà đầu tư phải lựa chọn được địa điểm thực hiện dự án. Nói cách khác, việc lựa chọn văn phòng, nhà xưởng ở đâu là một trong vấn đề mà nhà đầu tư cần quan tâm ngay từ đầu. Vậy doanh nghiệp nên đặt văn phòng, nhà xưởng của mình ở đâu để vừa thuận tiện cho hoạt động sản xuất kinh doanh vừa đúng quy định pháp luật. Bài viết dưới đây của AZLAW sẽ cùng Quý khách hàng tìm hiểu những vấn đề nhà đầu tư cần lưu ý trước khi ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng, văn phòng.

Điều kiện của nhà xưởng, văn phòng cho thuê

Trước khi ký hợp đồng thuê, nhà đầu tư cần xem xét văn phòng, nhà xưởng có đáp ứng đủ điều kiện sau:

  • Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
  • Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Dựa trên các điều kiện trên, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và quyền cho thuê nhà xưởng, văn phòng cùng các giấy phép liên quan. 

Điều kiện của bên cho thuê nhà xưởng, văn phòng

Ngoài việc kiểm tra điều kiện của bất động sản dự định thuê, nhà đầu tư cũng cần phải kiểm tra điều kiện của bên cho thuê như sau:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định dưới đây.”;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Những trường hợp địa điểm văn phòng không được đặt trụ sở chính của doanh nghiệp

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài thuê văn phòng để làm trụ sở cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít trường hợp nhà đầu tư đã thuê văn phòng rồi thì mới biết được địa điểm đó không thể sử dụng để đăng ký thành lập doanh nghiệp. Vì vậy, để tránh những rắc rối như vậy, nhà đầu tư cần lưu ý những trường hợp địa điểm văn phòng được liệt kê dưới đây không được phép đặt trụ sở doanh nghiệp.

Địa điểm văn phòng không xác định được thông tin địa chỉ

Địa chỉ trụ sở chính của doanh nghiệp phải được xác định ở 4 cấp. Tuy nhiên, thực tế xảy ra tình trạng thay đổi đơn vị hành chính hoặc những lý do khác mà một số địa chỉ không xác định được rõ thông tin cấp 1 (Số nhà, ngách, hẻm, ngõ, đường phố /tổ /xóm / ấp/ thôn). Với những địa chỉ này, Cơ quan nhà nước rất khó xác định và quản lý vì vậy sẽ từ chối cho phép doanh nghiệp đặt trụ sở tại các địa chỉ không xác định rõ thông tin này. Vì vậy, khi dự định đặt trụ sở doanh nghiệp, các nhà đầu tư cần lựa chọn địa chỉ có đầy đủ các thông tin 4 cấp. 

Văn phòng dự định đặt trụ sở là căn hộ chung cư có mục đích đề ở

Theo quy định tại khoản 3 điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư gồm 02 loại là: nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định nghiêm cấm hành vi sau: “Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”

Như vậy, pháp luật nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư có mục đích để ở làm văn phòng, kinh doanh hay đặt địa chỉ trụ sở công ty. Trường hợp doanh nghiệp đặt địa chỉ trụ sở tại chung cư thì phải xác định được chung cư đó là chung cư hỗn hợp để ở và kinh doanh, đồng thời cung cấp được các giấy tờ để chứng minh.

Văn phòng dự định đặt trụ sở không đáp ứng đủ các điều kiện khác

Đối với một số ngành nghề hoạt động kinh doanh đặc thù, doanh nghiệp lựa chọn văn phòng làm trụ sở đồng thời là địa điểm tiến hành kinh doanh thì phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể để tiến hành hoạt động. Ví dụ, tùy vào từng ngành nghề kinh doanh có thể đòi hỏi có hoặc không những điều kiện cụ thể về trụ sở doanh nghiệp, nhà đầu tư cần lưu ý xem xét các quy định pháp luật chuyên ngành khác để lựa chọn địa điểm đặt trụ sở phù hợp.

Những hạng mục cần lưu ý trong hợp đồng thuê nhà xưởng, văn phòng

Hợp đồng thuê nhà xưởng, văn phòng là bản cam kết giữa bên có nhu cầu thuê xưởng và bên cho thuê nhằm đảm bảo các bên thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình. Do vậy, khi thuê nhà xưởng, văn phòng, khâu làm hợp đồng đóng vai trò khá quan trọng. Nhà đầu tư cần lưu ý các điều khoản sau trong hợp đồng thuê:

  • Thiết bị, vật dụng bàn giao: đây là điều mà các doanh nghiệp cần phải kiểm tra kỹ trước khi hoàn tất thủ tục bàn giao. Hợp đồng cần nêu rõ các thiết bị, vật dụng được bàn giao và những vấn đề phát sinh khi thiết bị, vật dụng bị hỏng. Lưu ý khi nhận bàn giao cần có biên bản bàn giao.
  • Tiền cọc, hình thức trả cọc: nêu rõ tiền cọc mà doanh nghiệp phải đặt cọc là bao nhiêu và hình thức đặt tiền cọc. Việc đặt cọc tiền là nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng. Cần lưu ý là tiền cọc không phải là tiền dùng để trả cho các khoản thuê. Nếu doanh nghiệp thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng thì doanh nghiệp sẽ được nhận lại tiền cọc khi kết thúc hợp đồng.
  • Thời gian cho thuê nhà xưởng, văn phòng: nên kiểm tra kỹ thời gian hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Sau khi hết hạn hợp đồng, các doanh nghiệp có thể gia hạn hợp đồng nếu có ý định thuê tiếp để phục vụ kinh doanh, sản xuất.
  • Tỉ lệ tăng giá thuê hằng năm: số tiền thuê nhà xưởng, văn phòng mỗi năm có thể thay đổi để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nên hai bên cần quy định sẵn tỷ lệ tăng giá hằng năm dự kiến trong hợp đồng. 
  • Ngoài ra, bên thuê có thể cho thuê lại toàn bộ hay một phần mặt bằng nêu không sử dụng đến không?

Việc thuê nhà xưởng, văn phòng mang ưu điểm là nhanh, gọn. Doanh nghiệp có thể nhanh chóng đi vào sản xuất, kinh doanh không mất quá nhiều thời gian chuẩn bị.. Một trong những thủ tục pháp lý đầu tiên và quan trọng nhất để tiến hành thuê nhà xưởng, văn phòng là hợp đồng thuê. Vì vậy, nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào hay cần trợ giúp soạn thảo hợp đồng thuê, hãy liên hệ với AZLAW để được hỗ trợ tư vấn cụ thể nhất.

AZLAW LAWFIRM & ACCOUNTING

K28, Ngõ 68 Trung Kính, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội

Tel: 0422.151.888 – 0987.748.111

Email: info@azlaw.com.vn

Website: https://azlaw.com.vn/

0987.748.111